Pembangunan Apartemen di Tahun 2011

1.1  Latar Belakang

Sejak bertahun-tahun lalu kota Jakarta telah menjadi kota pusat berbagai kegiatan yang kemudian sistem ini disebut sebagai sentraliasasi kegiatan yang mungkin bermaksud untuk menjadikan kota Jakarta sebagai hirarki semua kota di Indonesia. Kegiatan politik, pemerintahan, keamanan, sosial, ekonomi, dan perindustrian. Kota Jakarta yang dijadikan sebagai pusat kota dapat membuka peluang untuk mengadu nasib atau mencari pekerjaan. Hal inilah yang telah membuat peluang perpindahan penduduk dari luar kota maupun dari luar negeri ke Jakarta. Perpindahan penduduk ini dapat memberikan sumbangan bagi kemajuan kota, namun mengakibatkan permasalahan yang cukup signifikan untuk dipertimbangkan yaitu peningkatan populasi penduduk karena pertambahan penduduk. Tingkat pertambahan penduduk yang cukup tinggi yaitu sekitar 1,5%/tahun dengan jumlah penduduk kota Jakarta sebesar 9,8 juta jiwa, maka dibutuhkan suatu upaya penyediaan fasilitas umum yang salah satunya adalah perumahan atau pemukiman. Pada awalnya permasalahan ini mungkin belum terlalu menjadi suatu permasalahan yang serius namun dengan seiring pertumbuhan penduduk yang tidak diimbangi oleh pertambahan fasilitas akan menjadi suatu permasalahan. Apalagi semakin banyaknya pembangunan yang menyebabkan harga tanah menjadi lebih mahal sehingga muncul kebijakkan dan pemikiran yang berusah untuk memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin yang pada akhirnya mengacu pada konsep pembanguna kearah vertikal baik fungsi perdagangan, perkantoran maupun perumahan yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen atau rumah susun. Konsep pembangunan tempat tinggal vertikal ini bukanlah sebuah solusi terbaik karena walaupun dapat mengoptimalkan penggunaan lahan, namun konsep ini menyebabkan pertambahan nilai konstruksi sebesar 1,8% dari nilai konstruksi rumah tangga umumnya. Permintaan rumah susun atau apartemen lebih banyak diminati oleh golongan menengah keatas. Namun, demikian bukan berarti rumah susun atau apartemen hanya untuk golongan menengah keatas saja karena banyak rumah susun yang dibangun bagi golongan menengah ke bawah untuk mengefisienkan tanah di Jakarta oleh Pemda Jakarta.

Kendala lain yang juga tidak boleh dilupakan adalah keterbatasan kemampuan ekonomi masyarakat. Menurut hasil kajian studi pasar perumahan di Indonesia menunjukkan bahwa penduduk perkotaan sebanyak 65% berpenghasilan di bawah 1,3 juta rupiah per bulan (Hasil Studi Pasar Perumahan/Home Project). Dari hasil studi diketahui bahwa target pasar untuk hunian di wilayah perkotaan mayoritas adalah masyarakat menengah ke bawah. Seiring dengan berjalannya waktu pemerintah juga telah mencanangkan pembangunan seribu apartemen di seluruh kota di Indonesia yang berpenduduk diatas dua juta jiwa. Rencana besar yang akan menggerakkan ekonomi Indonesia ini menelan anggaran 50 trilliun rupiah. Seluruh apartemen tersebut terdiri dari 20 lantai, dimana tiap apartemen berisi kurang lebih 600 unit. Jadi total yang dibangun mencapai lebih kurang 600.000 unit. Apartemen terbanyak akan dibangun adalah di DKI Jakarta dengan jumlah penduduk sekitar sepuluh juta jiwa. Apartemen merupakan jawaban yang paling rasional untuk mengatasi ledakan penduduk, menghilangkan kawasan kumuh, komitmen menjaga lingkungan, efisiensi lahan dan upaya mendekatkan warga dengan tempat kerjanya. Bagi konsumen golongan menengah ke bawah penyediaan hunian vertikal diwujudkan dalam bentuk rumah susun sederhana (rusuna). Adapun beberapa sasaran yang ingin dicapai dalam pembangunan rumah susun sederhana antara lain untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat berpenghasilan rendah, meningkatkan fungsi lahan dan meningkatkan kualitas hunian padat di lokasi yang berdekatan dengan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi. Bagi konsumen golongan ekonomi menengah ke atas penyediaan hunian vertikal diwujudkan dalam bentuk apartemen, dengan fasilitas yang tentunya berbeda dengan rumah susun sederhana. Adapun sasaran yang dicapai dalam pembangunan apartemen adalah untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas serta meningkatkan fungsi lahan dan meningkatkan kualitas hunian padat. Dan akan sangat baik jika warga berdomisili di dekat lokasi kerja sehingga mereka cukup berjalan kaki atau naik sepeda tiba di kantor.

1.2  Perumusan Masalah

·         Bagaimana peningkatan permintaan apartemen seiring pertambahan penduduk yang semakin meningkat di Jakarta?

·         Bagaimana perbandingan pembangunan apartemen dan perumahan kumuh?

·         Faktor apa saja yang mendorong investor membangun aparteman di Jakarta dan aksesbilitas?

·         Bagaimana pembangunan apartemen mempengaruhi dampak ekonomi?

·         Mengapa perizinan pembangunan apartemen di kota Jakarta semakin mudah di dapat, padahal sudah banyak apartemen yang didirikan? Para investor pun tidak lagi memikirkan pengaruhnya terhadap lingkungan.

1.3  Tujuan

Makalah ini bertujuan untuk mengetahui perkembangan aktivitas pembangunan apartemen di Kota Jakarta seiring bertambahnya jumlah penduduk yang disebabkan oleh perpindahan penduduk dari dalam negeri maupun luar negeri. Selain itu juga mengidentifikasi perbandingan pembangunan apartemen dengan rumah kumuh dan mengetahui semakin banyak pengusaha lain untuk membangun fasilitas-fasilitas demi memenuhi kebutuhan penghuni apartemen seperti mall, rumah sakit dan sekolah. Serta menggambarkan perizinan Pemda DKI Jakarta yang semakin lama semakin longgar.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

Pada hakekatnya pembangunan adalah kegiatan memanfaatkan sumberdaya alam untuk mencapai tujuan tertentu. Apabila pemanfaatan sumberdaya alam dilaksanakan secara besar-besaran, maka akan terjadi perubahan ekosistem yang mendasar. Agar pembangunan tidak menyebabkan menurunnya kemampuan lingkungan yang disebabkan karena sumber daya yang terkuras habis dan terjadinya dampak negatif, maka sejak tahun 1982 telah diciptakan suatu perencanaan dengan mempertimbangkan lingkungan. Hal ini kemudiandigariskan dalam Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 1986 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL). Peraturan Pemerintah ini kemudian diganti dan disempurnakan oleh Peraturan Pemerintah No. 51 Tahun 1993 dan terakhir Peraturan Pemerintah No.27 Tahun 1999 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL). AMDAL adalah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha

dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan (Peraturan Pemerintah No. 27/1999 Pasal 1). Hasil studi ini terdiri dari dokumen Kerangka Acuan Analisis Dampak Lingkungan Hidup (KA-ANDAL), Analisis Dampak Lingkungan Hidup (ANDAL), Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan Hidup (RPL). Kajian dokumen tersebut sebagai dasar pengambilan keputusan kelayakan lingkungan hidup oleh Pemerintah.

Apartemen adalah blok bangunan yang di dalamnya terbagi-bagi dalam sejumlah ruang atau unit, yang dipasarkan secara strata-title atau disewakan. Di luar itu, ada juga istilah kondominium yang juga merujuh kepada apartemen. Keduanya pada dasarnya sama pengertiannya. Yang membedakan hanya istilahnya. Kondominium adalah penguasaan beberapa atau sejumlah orang atas sebuah properti atau bangunan besar. Jadi apartemen lebih menunjuk ke pengertian fisik, sedangkan kondominium merujuk kepada hak atau istilah legal.

Kondominium, atau kondo, adalah bentuk hak guna perumahan dimana bagian tertentu real estat (umumnya kamar apartemen) dimiliki secara pribadi sementara penggunaan dan akses ke fasilitas seperti lorong, sistem pemanas, elevator, eksterior berada dibawah huukm yang dihubungkan dengan kepemilikan pribadi dan dikontrol oleh asosiasi pemilik yang menggambarkan kepemilikan seluruh bagian. Sebutan ini sering digunakan untuk merujuk pada unit itu sendiri menggantikan kata "apartemen". Nah seiring perkembangan zaman telah banyak sekarang yang menyediakan apartment/kondominium yang dijual ke konsumen (jual apartemen atau jual kondominium).

Kawasan kumuh adalah sebuah kawasan dengan tingkat kepadatan populasi tinggi di sebuah kota yang umumnya dihuni oleh masyarakat miskin. Kawasan kumuh dapat ditemui di berbagai kota besar di dunia. Kawasan kumuh umumnya dihubung-hubungkan dengan tingkat kemiskinan dan pengangguran tinggi. Kawasan kumuh dapat pula menjadi sumber masalah sosial seperti kejahatan, obat-obatan terlarang dan minuman keras. Di berbagai negara miskin, kawasan kumuh juga menjadi pusat masalah kesehatan karena kondisinya yang tidak higienis.

Definisi Pemukiman Kumuh menurut BPS di Podes adalah lingkungan hunian yang ditandai oleh:
1.Banyak rumah yang tidak layak huni
2. Banyak saluran pembuangan limbah yang macet,
3. Penduduk/bangunan sangat padat,
4. Banyak penduduk yang buang air besar tidak di jamban,
5. Biasanya berada di areal marginal (seperti di tepi sungai, pinggir rel kereta api atau lainnya).

Rumah tidak layak huni sendiri adalah rumah yang dibuat dari bahan bekas/sampah (seperti potongan triplek, lembaran plastik sisa, dan sebagainya) yang dipertimbangkan tidak cocok untuk bertempat tinggal atau terletak pada areal yang diperuntukkan bukan untuk permukiman, termasuk rumah gubuk.

Menurut Perda No. 6/1999, setiap usaha atau kegiatan yang menimbulkan bahaya, kerugian dan gangguan wajib memiliki Izin Gangguan, tetapi dalam Perda tersebut tidak mengatur tentang sanksi apabila usaha/kegiatan tidak memiliki Izin Gangguan. Namun apabila ada orang yang beritikad baik mengurus Izin Gangguan atau bagi pemegang izin yang mendaftar ulang izinnya tetapi terlambat mendaftar retribusi, maka kepada pemohon/pemegang izin tersebut diancam dengan pidana kurungan paling lama (enam) bulan dan atau denda paling banyak 4 (empat) kali jumlah retribusi yang terhutang.

BAB III

PEMBAHASAN

3.1. Meningkatnya permintaan apartemen

Apartemen adalah blok bangunan yang di dalamnya terbagi-bagi dalam sejumlah ruang atau unit, yang dipasarkan secara strata-title atau disewakan. apartemen bisa dibagi menjadi apartemen sewa ( dengan biaya per hari, perbulan, atau pertahun, tergantung kebijakan pengelola) dan apartemen yang dijual / condominium.

Produk apartemen di jakarta tiap tahun pasti bertambah dan pastinya ada sejumlah produk yang dilempar ke pasar baik yang pre sales maupun yang sewa. Pertumbuhan produk apartemen tersebut tak terlepas dari adanya faktor permintaan (demand) akan produk tersebut. Apartemen di Jakarta kebanyakan lokasinya berfokus di wilayah yang merupakan basis perkantoran atau tempat kerja. Saat ini pengembang apartemen lebih cenderung memanfaatkan fasilitas apartemen yang dekat dengan tempat kerja. Produk apartemen terbagi dalam dua kategori apartemen strata title (jual) dan Apartemen Lease (sewa). Dari kategori tersebut apartemen sewa kebanyakan ditujukan bagi kalangan ekpatriat yang bekerja di Jakarta.

Occupancy Rate (Tingkat Hunian) Apartemen Sewa

Melihat semakin banyaknya apartemen yang terbangun khususnya apartemen sewa, maka dapat diamati seberapa besar peminatan apartemen sewa melalui tingkat occupancy apartemen sewa di Jakarta tiap tahunnya,Jika pada 2008 unit yang ditawarkan sebanyak 3,429, menjadi sekitar 7.000 unit pada 2009. Diamati dari tahun 2007 hingga kuartal pertama 2009 ini kondisi occupancy rate dari apartemen sewa cenderung  fluktuatif. Pada tahun 2007 tingkat hunian apartemen sewa di Jakarta mencapai 69,5 % dan pada tahun 2008 mengalami kenaikan mencapai 71,4% naik 1,9 %. Namun pada kuartal pertama tahun 2009 justru mengalami penurunan occupancy rate mencapai 70.9% turun sebesar 0,5%. Adanya angka penurunan tingkat hunian atau pun penyewa disebabkan oleh dampak dari krisis global yang menyebabkan sebagian besar perusahaan asing yang yang berkantor di Jakarta mengurangi karyawan ekspatriatnya. Tabel Occupancy Rate Apartemen Sewa di Jakarta
 

Tingkat Penyerapan Apartemen Jual

Sementara itu, melihat pembangunan produk apartemen jual di Jakarta saat ini terpantau cukup positif. Hal tersebut dilihat banyaknya produk apartemen jual (strata title) yang di lempar ke pasaran tiap tahunnya. Keberadaan sejumlah apartemen jual sebaiknya memang diiringi dengan tingkat penyerapan yang positif. Namun angka permintaan (demand) terhadap apartemen jual di Jakarta dari pengamatan analis Vibiz Research dari tahun 2007 hingga kuartal pertama tahun 2009 justru mengalami penurunan. Hal tersebut terjadi karena imbas dari krisis ekonomi global yang terjadi pada akhir tahun 2008, yang mengakibatkan kondisi ekonomi Indonesia juga ikut tergoncang. Hal tersebut menyebabkan perbankan swasta nasional mengetatkan persyaratan kredit mereka untuk kepemilikan apartemen (KPA). Akibatnya calon pembeli apartemen pun lebih memilih menunggu dan melihat kondisi perekonomian sampai stabil lalu memutuskan untuk membeli. Selain itu juga tingkat suku bunga kredit yang tinggi juga salah satu pemicu penurunan tersebut.

            Selain apartemen sewa dan jual, di Jakarta terdapat apartemen subsidi yang disediakan pemerintah untuk masyarakat. Berikut disajikan Tabel rangkuman lokasi dan apartemen bersubsidi yang ditawarkan di Jakarta. Lokasi bervariasi mulai dari Jakarta Utara sampai ke Jakarta Selatan, dari Kepala naga di Jakarta Barat sampai Ekor naga di Kelapa gading. Namun, beberapa apartemen telah habis terjual.

APARTEMEN	LOKASI	PENGEMBANG	UNIT
LCA Pulo Gebang	Pulo Gebang, Jakarta Timur	Primaland	300
Sentra Timur Residence	Pulo Gebang, Jakarta Timur	Bakrieland	6800
Kalimalang Residence	Kalimalang, Jakarta Timur	Mitra Safir Sejahtera	1008
Kebagusan City	Kebagusan, Jakarta Selatan	Gapura Prima	15000
City Park	Cengkareng, Jakarta Barat	Reka Rumanda Agung	3000
Gading Nias Residence	Kelapa Gading, Jakarta Timur	Agung Podomoro	6000
Yellow Tower	Tangerang	Modernland	32988
Menara Cawang	Cawang, Jakarta Timur	Cawang Housing Development	600

Peningkatan permintaan hunian baru untuk apartemen mengerek pertumbuhan pasokan baru apartemen sewa. Riset Cushman and Wakefield Indonesia memperlihatkan bahwa pada 2011, sekitar 18.000 unit kondominium akan selesai dibangun. Proyek kondominium di Jakarta terutama di pusat kota menjadi lokasi yang paling diminati. Sampai akhir 2010, total pasokan kumulatif kondominium di Jakarta diperkirakan mencapai 80.700 unit. Beberapa proyek yang selesai pada tahun lalu adalah Gandaria Heights, Centro City (Tower A), Tamansari Sudirman, Pakubuwono View, Central Park (Alaina Tower), Green Central, Seasons City, Masion di Kemang, dan Gading Nias (Emerald). Sementara itu, proyek kondominium yang sudah mulai dipasarkan dan akan selesai pembangunannya pada 2 tahun mendatang berjumlah 50 proyek dengan jumlah total 19.000 unit. Walaupun dengan jumlah pasokan yang cukup banyak ini, tingkat penjualan pre-sales dari proyek-proyek tersebut telah mencapai 56%.Pasokan penambahan kondominium akan tersedia di kompleks mixed-use seperti di Kuningan City, Ciputra World, Rasuna Epicentrum, Kota Casablanka, dan Thamrin City. Sedangkan daerah perumahan primer akan terus membidik calon pembeli kelas atas seperti yang telah terjadi pada 1-2 tahun terakhir.

Menurut Tikam Sujanani, assosiate directors residential departement Cushman&Wakefield Indonesia ada beberapa apartemen yang dibangun untuk melayani konsumen kelas atas. Pengembang apartemen tersebut juga tergolong pengembang ternama. Sebut saja Tan Kian, Tri Hatma (Group Agung Podomoro), sampai Grup Bimantara. Beberapa apartemen yang mereka bangun untuk kelas atas adalah  Apartemen Four Season, Apartemen Airlangga Ritz Carlton, dan Apartemen Sailendra. Sejumlah apartemen ini masih memimpin dari sisi harga yang berada di kelas premium. Apartemen-apartemen itu masuk kelas mahal, karena dibandrol di atas Rp20 juta per meter persegi (m2). Sedangkan di bawah kelas itu,  Apartemen Casablanca Mansion dan apartemen di Kuningan City. Apartemen kelas menengah atas itu dipatok dengan harga Rp15-18 juta per m2. Apartemen kelas menengah dengan kisaran harga Rp8-13 juta per m2 di tempati Puri Imperium dan Lagoon Mediterania. Kelas menengah bawah, dengan kisaran harga Rp6-8 juta per meter persegi seperti Apartemen Mediterania. Sementara itu, apartemen-apartemen yang banyak diminati para konsumen kebanyakan berlokasi di Jakarta Pusat (terutama kawasan segitiga emas/CBD) dan bilangan Jakarta Selatan. Total jumlah apartemen di Jakarta sebanyak 199 apartemen,  tersebar di Jakarta Selatan sebanyak 96 apartemen, jakarta pusat sebanyak 50 apartemen, dan sisanya tersebar di Jakarta Barat, Timur dan Utara. Namun BPS kewalahan untuk mensensus penduduk yang tinggal di apartemen karena kebanyakan mereka tidak mau disensus, seperti di jakarta pusat dari 50 apartemen baru 19 apartemen  yang  dapat di sensus, begitu pula di jakarta selatan dari 96 apartemen hanya 45 persen yang dapat di sensus.

3.2 Perbandingan pembangunan apartemen dan perumahan kumuh

Kemiskinan merupakan salah satu masalah sosial di Indonesia yang tidak mudah untuk diatasi. Beragam upaya dan program dilakukan untuk mengatasinya tetapi masih banyak kita temui permukiman masyarakat miskin hampir setiap sudut kota. Keluhan yang paling sering disampaikan mengenai permukiman masyarakat miskin tersebut adalah rendahnya kualitas lingkungan yang dianggap sebagai bagian kota yang mesti disingkirkan.

Kemiskinan dan kualitas lingkungan yang rendah adalah hal yang mesti dihilangkan tetapi tidak dengan menggusur masyarakat telah bermukim lama di lokasi tersebut. Menggusur adalah hanya sekedar memindahkan kemiskinan dari lokasi lama ke lokasi baru dan kemiskinan tidak berkurang. Bagi orang yang tergusur dengan penggusuran ini akan semakin menyulitkan kehidupan mereka karena mereka harus beradaptasi dengan lokasi permukimannya yang baru.

Rumah kumuh pastilah sudah tidak asing lagi,biasanya spesifik terhadap orang miskin. Bentuknya tidak layak dan tidak sehat. Rumah merupakan dambaan setiap insan yang hidup di dunia ini. Bagaimanapun kondisinya, kehidupan seseorang sebagian besar diawali, dilakoni, dan diakhiri di rumah. Akan tetapi, tidak setiap insan dapat memenuhi harapan untuk memiliki rumah idamannnya. Sejumlah besar dari penduduk  miskin perkotaan di dunia terpaksa hidup di dalam rumah yang kondisinya jauh dari standar apa yang disebut rumah layak. Walau telah ratusan ahli dikerahkan dengan alokasi dana ratusan juta dolar telah dibelanjakan untuk menangani masalah yang satu ini, namun masalah perumahan di negara berkembang tetap akut. Demikian pula halnya dengan sebagian penduduk Indonesia,  terutama yang tinggal di perkotaan, sebagian harus tinggal di rumah ‘kumuh’. Rumah  kumuh tetap dianggap sebagai masalah, akan tetapi dari sudut yang berbeda ada pihak yang menganggap itu sebagai sebuah solusi terutama bagi kaum marjinal di perkotaan. Rumah kumuh di Jakarta dijadikan sebagai objek wisata unntuk turis mancanegara. Jumlah Rumah kumuh di Jakarta semakin meningkat ini di sebabkan karena semakin meningkatnya penduduk Jakarta yang tidak terkendali, dan hidup di Jakarta itu sangatlah sulit untuk mencari pekerjaan. Pendapatan masyarakat yang tidak mencukupi untuk memenuhi kebutuhan hidup mengakibatkan mereka tinggal di rumah kumuh. Kebijakan pemerintah juga tidak terealisasikan dengan baik ke masyarakat. Pemerintah lebih memperhatikan pengembangan kota, sehingga jumlah rumah kumuh jauh lebih banyak dibandingkan jumlah apartemen. Sementara diketahui bahwa apartemen di Jakarta harganya relatif mahal, Di Indonesia terdapat 433.806 bangunan rumah kumuh yang berisikan 548.539 keluarga (PODES 2008), sedangkan di Jakarta terdapat  86.417 bangunan rumah kumuh yang berisikan 121.884 kepala keluarga (PODES 2008).

         Zaman sekarang bagi kalangan muda memilih apartemen adalah pilihan yang tepat karena mereka masih sangat produktif dan mobile. Lokasi apartemen biasanya berada di tengah kota yang dekat dengan pusat kegiatan. Di Indonesia orang yang tinggal di Apartemen justru kalangan menengah ke atas, namun hal ini berbanding terbalik dengan di luar negeri, orang yang tinggal di apartemen justru orang yang tergolong menegah ke bawah. Penghasilan masyarakat yang di golongkan menengah ke atas rata-rata berpenghasilan minimal Rp 1.700.000,-, tetapi kenyataannya masyarakat menengah ke bawah penghasilannya tidak mencapai Rp 1.700.000,-. Hal ini yang menyebabkan banyaknya  masyarakat tinggal di rumah kumuh dan apartemen yang tersedia hanya untuk mereka yang berpenghasilan tinggi.

3.3 Faktor yang mempengaruhi investor membangun apartemen

Apartemen adalah salah satu unit pembangunan pelengkap wajib untuk memenuhi permintaan kebutuhan tempat tinggal yang tinggi di Ibu Kota. Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estate Indonesia (DPP REI) Setyo Maharso mengatakan, Indonesia terutama Ibu Kota Jakarta masih dianggap salah satu kawasan yang memiliki pertumbuhan properti paling pesat di Asia. Harganya yang lebih murah di bandingkan negara lain seperti Singapura, membuat menyerbu kawasan Jakarta.

Menurut Setyo, sejauh ini wilayah Jakarta yang memiliki pengaruh dalam daya tarik ekspatriat di sektor apartemen adalah Jakarta Selatan. Di Jakarta Selatan terdapat superblok seperti Kuningan City, Rapicuna Epicentrum, Kemang Village, memiliki apartemen Taman Rasuna, atau Kemang Village Intercon. Belum lagi dengan keberadaan apartemen untuk kelas menengah atas seperti Senayan Residence dan Belaggio Residence.
Sejumlah pengembang besar pun bersaing dengan tawaran apartemen berkonsep inovatif. “Jakarta Selatan masih menjadi tujuan utama kaum ekspatriat setiap tahunnya untuk tinggal,” kata Setyo yang dihubungi belum lama ini. Setyo menjelaskan, Jakarta Selatan adalah kawasan terintegrasi dengan keunggulan mulai dari pusat bisnis, perkantoran,hingga dekat dengan pusat pemerintahan. Hal ini sesuai dengan aktivitas dan karakter market ekspatriat yang mencari hunian yang nyaman dan lengkap. “Ciri khas masyarakat asing adalah lokasi yang aman, nyaman dan lengkap. Semua ini bisa didapatkan di wilayah Jakarta Selatan. Maka,banyak apartemen di kawasan ini yang dibeli atau disewa mereka. Jumlahnya cenderung meningkat setiap tahun,”tambahnya.

Keunggulan-keunggulan dari apartemen mulai dari pusat bisnis, perkantoran, hingga dekat dengan pusat pemerintahan menarik investor untuk membangun apartemen dengan variasi harga.

Pembangunan apartemen kini semakin marak diberbagai perjuru Indonesia, terutama di kota-kota besar di Indonesia. Pembangunan ini tentunya tidak terlepas dari semakin kondusifnya kondisi perekonomian saat ini. Proses pembangunan apartemen melibatkan beberapa stakeholder, mulai dari developer, perencana, kontraktor, perbankan, pemerintah, serta masyarakat. Kesemua pihak tersebut harus saling mendukung satu sama lain agar pembangunan apartemen di suatu daerah ataupun lokasi dapat berjalan dengan begitu secara tidak langsung juga akan mendorong pergerakkan majunya perekonomian masyarakat dan daerah. Inilah gambaran peningkatan pembangunan apartemen di Jakarta setiap tahunnya.

Menurut survey yang dilakukan PT Procon Indah, jumlah apartemen di Jakarta tahun 2008 adalah 68.514 unit . Pada tahun 2009, terjadi penambahan sebesar 1.860 unit menjadi 70.374 unit. Jumlah tersebut tersebar di seluruh wilayah Jakarta dengan prosentase terbanyak persebaran apartemen di Jakarta adalah pada kawasan pusat kota/CBD yang mencapai 44% dan Jakarta pusat sebesar 37%. Selesainya  pembangunan  beberapa apartemen  di Jakarta, khususnya kawasan sekunder, pada triwulan IV-2010  memberikan jumlah pasokan  baru sebanyak  767 unit, sehingga jumlah  pasokan kumulatif sebanyak 71.505 unit. Hingga tahun 2011 pembangunan apartemen menambah pasokan 9.500 unit dari tahun 2010 mencapai 81.001 unit.

Beberapa faktor investor membangun apartemen dari sudut pemilihan lokasi apartemen     :

a.       Hukum dan lingkungan.

Adanya peraturan ataupun hukum yang berlaku untuk mengizinkan didirikan gedung ataupun bangunan dengan ukuran tertentu dilokas tersebut. Seperti, persyaratan tempat parkir, KLB (Koefisien Lantai Bangunan).

b.      Sarana.

Suatu proyek nantinya akan membutuhkan pemasangan aliran listrik, air, telepon dan selokan. Apakah keseluruhan ini tersedia? Apakah masih diperlukan perbaikan-perbaikan lagi?

c.       Faktor Teknis.

Dengan melihat bagaimana keadaan tanahnya, drainase dan topografinya.

d.      Lokasi.

Hal ini merupakan pertimbangan yang sangat penting. Dilihat dari jangkauan  aksesbilitas ke segala arah yang mudah seperti pusat perbelanjaan, perkantoran, tempat rekreasi, rumah sakit dan pendidikan.

e.       Estetika.

Dinilai dari segi  pemandangan yang perlu ditawarkan dan kondisi pertamanan yang terencana merupakan salah satu aspek yang sangat penting guna menarik pasar ataupun konsumen nantinya.

f.       Masyarakat.

Melihat reaksi masyarakat terhadap rencana pembangunan tersebut. Terkait dampak kemacetan lalulintas yang disebabkan adanya apartemen dan nilai kepemilikan di daerah tersebut.

g.      Biaya.

Dengan melihat harga tanah yang ada, memungkinkan pembangunan memenuhi berbagai kriteria yang ada juga sehingga dapat menjangkau para penyewa apartemen tersebut.

            Banyaknya investor properti ini dipicu oleh meningkatnya aksesbilitas seperti pusat perbelanjaan, pendidikan, perkantoran dan rumah sakit. Inilah gambaran aksesbilitas yang terjadi di Jakarta tahun 2011.

            Pendidikan di Jakarta disini mulai dari tingkat Sekolah Dasar (SD) sampai Sekolah Menengah Atas atau sederajat baik negeri maupun swasta sebanyak 5.005. Posisi kedua adalah perkantoran disini hanya milik swasta belum milik negara sebesar 3026. Posisi ketiga dan keempat ditempati rumah sakit dan pusat perbelanjaan. Pusat perbelanjaan disini hanya kategori Mall belum termasuk minimarket atau supermarket lainnya.

Selain itu, bisnis dalam properti itu sangat menguntungkan karena harganya yang terus meningkat setiap tahunnya. Hal ini membuat investor lain tertarik lantaran resiko bisnis yang kecil dan menghasilkan keuntungan yang berlipat.

3.4 Pembangunan Apartemen mempengaruhi Dampak Ekonomi.

Sasaran rumah susun/apartemen bukan hanya untuk golongan menengah keatas saja karena banyak rumah susun yang diusahakan bagi golongan bawah untuk mengefisienkan tanah di Jakarta oleh Pemda Jakarta, sehingga istilah apartemen lebih ditujukan pada bangunan rumah susun yang berkategori baik atau mewah yang ditujukan untuk masyarakat golongan menengah keatas. Banyak masyarakat golongan menengah keatas ini yang suka tinggal di apartemen apalagi para kaum selebriti, pribumi yang pernah tinggal di luar negeri terlebih para warga Negara asing yang tinggal beberapa waktu di Indonesia khususnya di Jakarta. Pertimbangan mereka tinggal di apartemen kebanyakan karena alasan praktis, efektif dan efisien sehingga mereka akan mencari apartemen yang baik pelayanannya dan dekat tempat dimana mereka bekerja. Alasan pelayanan dikarenakan kebanyakan dari mereka sibuk dengan pekerjaan mereka jadi mereka sulit untuk meluangkan waktunya untuk mengurus tempat tinggalnya, sedangkan kedekatan dengan tempat bekerja dikarenakan waktu yang sangat mereka hargai apalagi kondisi Jakarta yang kerap macet sehingga mereka membutuhkan lokasi yang mudah untuk akses keluar dan sedikit melewati daerah macet, lokasi ini banyak ditemukan dipusat kota atau CBD. Kemacetan tersebut pada prinsipnya banyak dipengaruhi oleh dampak dari arus commuter yang bekerja di Jakarta namun bertempat tinggal di pinggiran dan diluar Jakarta. Jika hunian tersebut didekatkan ke pusat kota maka diharapkan dapat mengurangi tingkat kemacetan. Berdasarkan permasalahan inilah maka pembangunan hunian vertikal di arahkan ke pusat kota/CBD. Dengan adanya pemilihan lokasi di pusat kota maka akan menyebabkan biaya penyediaan apartemen yang tinggi karena harga tanah yang mahal. Hal ini menyebabkan kesulitan bagi para calon penghuni dengan kelas ekonomi menengah kebawah untuk membeli apartemen karena terlalu mahal contohnya 1 unit apartemen Da Vinci dengan luas kurang dari 600 m2 dijual dengan harga 22 milyar (Kompas, 9 Oktober 2003). Sehingga kebanyakan unit tersebut dibeli maupun disewa oleh masyarakat kelas menengah keatas. Selain itu semakin baiknya perekonomian dan bisnis property Indonesia juga ikut menyumbang pengaruh baik terhadap berjalan atau tidaknya pembangunan perumahan/apartemen. Dengan semakin baiknya kondisi property Indonesia sekarang ini mempermudah dalam merealisasikan kebutuhan hunian tersebut sebagai bentuk bisnis property yang kemudian kembali diperkuat dengan bunga bank yang rendah dari tahun sebelumnya sehingga banyak para pemilik modal memilih beralih dari sistem menabung dibank yang berharap keuntungan dari bunga bank ke penanaman modal dibidang property karena dianggap lebih menguntungkan. Keberadaan dan perkembangan apartemen untuk masyarakat golongan menengah keatas yang merupakan salah satu dari sekian banyak bentuk hunian ternyata lebih dipengaruhi oleh faktor bisnis dan bukan pada faktor kebutuhan akan tempat hunian. Hal ini dapat dicontohkan dengan kasus pembelian beberapa unit apartemen pada satu tempat atau lebih yang dibeli oleh satu orang. Dengan kata lain pembelian apartemen banyak dikarenakan kebutuhan investasi. Contoh lain adalah walaupun kebutuhan perumahan masyarakat DKI Jakarta sangat banyak dan selalu mengalami kekurangan penyediaan hunian yang selanjutnya disebut backlog masih terdapat kasus kekosongan unit hunian apartemen pada banyak bangunan apartemen di Jakarta sehingga pengisian apartemen bukan hanya karena kebutuhan perumahan belaka tetapi lebih karena permainan bisnis property. Namun demikian faktor kebutuhan akan perumahan tetap menjadi dasar alasan kebutuhan akan pembangunan apartemen hanya saja tidak berdampak secara langsung. Adanya pembangunan apartemen dapat juga memperbaiki perekonomian Indonesia karena dalam dalam suatu pembangunan apartemen dapat merekrut banyak pekerja yang berarti dapat mempekerjakan pengangguran yang cukup banyak jumlahnya. Dengan banyaknya masyarakat yang dipekerjakan berarti memberikan penghidupan yang lebih baik dan layak sehingga dapat mengurangi tingkat kemiskinan di Indonesia. Melihat dari permasalahan-permasalahan diatas maka dapat dijadikan suatu peluang bisnis property untuk membangun apartemen yang diperuntukan bagi masyarakat golongan menengah atas sebagai bentuk investasi, yang dapat menjawab animo sebagian masyarakat, kebutuhan pasar akan hunian berprestise tinggi sebagai salah satu bentuk life style dipusat kota yang dapat mengurangi tingkat kemacetan, menjawab dan mengurang backlog kebutuhan hunian. Apartemen yang akan dibangun tersebut akan dipasarkan dengan cara jual agar nilai uang yang dibayarkan pembeli ke pengembang apartemen tersebut dapat digunakan kembali sebagai modal pembangunan proyek property lainnya seperti apartemen. Namun pemasaran tersebut tidaklah menutup kemungkinan untuk disewakan berdasarkan minat pasar oleh pengembang maupun oleh pemilik/pembeli unit apartemen jual tersebut. Dengan adanya pembangunan apartemen maka diharapkan dapat meningkatkan kesejahteraan rakyat dengan mempekerjakan pengangguran dalam pembangunan proyek apartemen tersebut sehingga selain karena faktor bisnis dan permintaan pembangunan apartemen ini juga dapat menyumbangkan dampak positif ke masyarakat banyak. Berdasarkan pemaparan diatas maka dibutuhkan perencanaan dan perancangan bentuk hunian apartemen yang menjawab animo masyarakat untuk tinggal di apartemen sebagai bentuk life style dan penanaman modal sesuai dengan peluang pasar secara tepat dan layak untuk dijual kepada masyarakat sasaran. Melihat pembangunan produk apartemen jual di Jakarta saat ini terpantau cukup positif. Hal tersebut dilihat banyaknya produk apartemen jual (strata title) yang di lempar ke pasaran tiap tahunnya. Keberadaan sejumlah apartemen jual sebaiknya memang diiringi dengan tingkat penyerapan yang positif. Namun angka permintaan (demand) terhadap apartemen jual di Jakarta dari pengamatan analis Vibiz Research dari tahun 2007 hingga kuartal pertama tahun 2009 justru mengalami penurunan. Hal tersebut terjadi karena imbas dari krisis ekonomi global yang terjadi pada akhir tahun 2008, yang mengakibatkan kondisi ekonomi Indonesia juga ikut tergoncang. Hal tersebut menyebabkan perbankan swasta nasional mengetatkan persyaratan kredit mereka untuk kepemilikan apartemen (KPA). Akibatnya calon pembeli apartemen pun lebih memilih menunggu dan melihat kondisi perekonomian sampai stabil lalu memutuskan untuk membeli. Selain itu juga tingkat suku bunga kredit yang tinggi juga salah satu pemicu penurunan tersebut

3.5. Perizinan Pembangunan Apartemen

Pembangunan apartemen di Jakarta setiap tahun semakin meningkat, hal ini di sebabkan karena meningkatnya jumlah penduduk di Jakarta. Para investor pun berlomba untuk membangun apartemen, dari kejadian tersebut investor pun mengambil keuntungan dari keadaan ini. Saat ini jumlah apartemen di Jakarta mencapai 199 apartemen. Contohnya saja, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta masih menerbitkan Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) bagi tiga  pembangunan apartemen di Jakarta yaitu dua lahan di wilayah Pesanggrahan dan Jagakarsa, Jakarta Selatan, sedangkan satu lokasi terletak di Jalan Yos Sudarso, Plumpang, Jakarta Utara. Padahal dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) 2030, daerah tersebut diperuntukkan untuk pengembangan permukiman secara terbatas untuk mempertahankan fungsinya sebagai kawasan resapan air. Pemda Jakarta menyatakan pembangunan ini tidak melanggar RTRW karena untuk wilayah Jakarta selatan, jika apartemen itu ada di wilayah wisma taman, mereka hanya boleh membangun 20% dari total tanah. Jika lebih dari itu, kami akan meminta mereka membongkar bangunan.

Izin Mendirikan Bangunan adalah izin  yang   diberikan  oleh  Pemerintah Kota   kepada   orang   pribadi  atau  badan   untuk mendirikan  suatu   bangunan. IMB tersebut   dimaksud   agar   desain,   pelaksanaan   pembangunan dan   bangunan   sesuai   dengan  rencana tata ruang yang berlaku, Garis Sempadan Bangunan (GSB), Garis Sempadan Sungai (GSS), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Luas Bangunan (KLB), dan sesuai dengan syarat- syarat keselamatan yang ditetapkan bagi yang menempati bangunan tersebut.

Adanya IMB dimaksudkan untuk pembinaan, pengaturan, pengendalian, dan pengawasan atas kegiatan mendirikan bangunan oleh orang pribadi atau badan. Sedangkan tujuan pemberian IMB yaitu untuk melindungi kepentingan umum dan memberi kewenangan kepada pemerintah daerah untuk memungut retribusi sebagai salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD).

Setiap bangunan di atas tanah berukuran di lebih dari lima ribu meter persegi (m2) harus mendapat izin dari Gubernur. Selain itu, meskipun mendapat persetujuan dari Gubernur bukan serta merta izin bangunan akan dikeluarkan namun ada kajian lalu lintas, bagaimana amdal (analisis mengenai dampak lingkungan) lalu lintas. Tiap mendirikan bangunan di suatu lokasi, selalu berdasarkan pada Peraturan Daerah tentang Tata Ruang. Sebaliknya jika Gubernur tidak mengiizinkan membangun, tetapi kajian amdal baik sosial, ekonomi, serta lalu lintas (traffic) dari  Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Daerah (BPLHD), termasuk dalam hal ini kajian mengenai kondisi lalu lintas di sekitar bangunan, kemudian pengembang baru Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan (P2B) menyatakan lolos uji, seharusnya bangunan berhak didirikan.

Pemda Jakarta beralasan bahwa pemberian izin permohonan pendirian apartemen disebabkan kebutuhan perumahan di Jakarta yang memang tinggi. Hingga kini, DKI hanya mampu menyediakan 3.000 hingga 10 ribu perumahan bagi warga, sementara kebutuhan mencapai 100 ribu unit. Pembangunan yang terlalu pesat inilah yang dituding mengakibatkan daerah resapan air di wilayah tersebut terganggu sehingga menyebabkan banjir. Para investor pun tidak melihat lagi dampak negatif apa yang di timbuklkan jika tetap memaksa mendirikan apartemen yang tidak sesuai dengan tata ruang kota.

Apartemen di kawasan Jakarta dan sekitarnya yang tidak terkendali dan menimbulkan berbagai masalah. Antara lain masalah resapan air di wilayah puncak yang berkurang dikarenakan berkembang pesatnya pembangunan apartement di Jakarta . Hal inilah yang membawa masalah besar bagi kota Jakarta yaitu aliran air yang tertampung dan menjadi banjir kota. Kemudian konsep ini berkembang pada aspek-aspek lain yang memberikan keuntungan bagi setiap wilayah berupa perkembangan usaha didaerah-daerah penunjang seperti kemajuan pendidikan , dan transportasi.

Lembaga Swadaya Masyarakat Wahana Lingkungan Hidup (LSM-Walhi) juga menemukan bahwa daerah resapan air selain telaga di Jakarta, seperti ruang hijau dan hutan kota, juga telah jauh berkurang. Menurut Walhi, sebuah kota idealnya sekitar 30% lahannya merupakan lahan serapan air yang bisa berbentuk taman kota atau pun telaga. Namun untuk kota Jakarta, lahan yang tersisa untuk itu sekarang tinggal 6%.

Dalam perencanaannya, Pemprov DKI terlihat memang tidak memiliki kesungguhan dalam mengelola kotanya agar lebih baik dan manusiawi. Kota Jakarta yang memiliki luas 66. 152 hektar dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) 2000-2010 hanya mematok target 13, 94% lahannya untuk daerah serapan air. Dulu, Jakarta pernah memiliki sekurangnya 49 telaga atau situ dengan luas total 341 hektar. Namun kini seluruhnya telah mengering dan berubah menjadi pemukiman atau perkantoran atau pun pasar. 13 sungai besar yang membelah Jakarta juga telah mendangkal. Sejauh ini, di daerah resapan Koevisien Dasar Bangunan (KDB) hanya diperbolehkan sebesar 20 persen dari luas tanah yang ada. Selain memperbanyak sumur resapan, disarankan untuk pengerasan halaman agar menggunakan bahan yang mudah menyerap air, serta membuat lubang biopori.

Selain izin mendirikan bangunan, pembangunan apartemen di suatu tempat memang harus mendapat persetujuan dari warga di sekitarnya, karena menyangkut Izin Gangguan Lingkungan (HO). Bila warga keberatan atas pendirian suatu apartemen dia bisa mengajukan keberatannya. Kemudian dibicarakan dengan pemkot dan pengembangnya.

BAB IV

PENUTUP

4.1 Kesimpulan

Setiap tahun penduduk di jakarta bertambah, hal ini menyebabkan meningkatnya permintaan tempat tinggal, salah satu yang paling di minati adalah apartemen atau rumah susun. Masalah ini menimbulkan banyaknya pembangunan apartemen di Jakarta yang saat ini berjumlah 199 apartemen tersebar di jakarta Selatan sebanyak 96, dan 50 apartemen di Jakarta pusat dan sisanya tersebar di Jakarta Utara, Barat dan Timur. Banyaknya  apartemen tidak dapat mencukupi untuk masyarakat yang menengah ke bawah karena harga-harga Apartemen sangat mahal, maka dijakarta masih banyak rumah kumuh. Pembangunan apartemen harus mendapatkan izin mendirikan Bangunan dari Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan (P2B), lolos uji AMDAL dan HO. Selain itu harus memperhatikan resapan air jangan sampai pembangunan menimbulkan bencana banjir. Pembangunan tidak lebih dari 20% tanah yang ada sisanya untuk resapan air.

4.2 Saran

1. Penerapan model bangunan/rumah vertikal

Pembangunan rumah atau sarana lainnya secara vertikal, yaitu pembangunan ke atas. Model rumah/bangunan vertikal (Kondominium/flat/rumah susun, apartemen) perlu dibudayakan pada masyarakat Jakarta.

2. Pembangunan dengan mempertimbangkan jenis lahan

Hendaknya pembangunan gedung-gedung di kota Jakarta tetap memperhatikan jenis lahan dimana bangunan itu hendak didirikan. Lokasi pembangunan yang kurang tepat justru akan merugikan masyarakat.

3. Satu solusi yang tepat dapat mengatasi beberapa masalah terkait sekaligus. Jika model bangunan vertikal sukses dicanangkan, tentunya daerah-daerah RTH zona resapan air tak perlu diubah menjadi perumahan dan kawasan industri/bisnis.

4. Pembanguan di daerah-daerah yang seharusnya menjadi drainase dan sanitasi pun tak perlu dilakukan.

5. Kemacetan lalu-lintas pun dapat berkurang jika sekolah dan sarana umum lainnya memiliki tempat parkir dengan model bangunan vertikal. (Atau jika pun ada, tempat parkir tidak mampu menampung jumlah kendaraan yang ada di sebabkan lahan yang terbatas).

6. Sarana jalan yang dibangun vertikal juga akan mengurangi tingkat kemacetan karena pengguna jalan memiliki beberapa alternatif pilihan jalan yang dapat dilalui untuk mencapai suatu tempat. Hal yang tak kalah penting adalah : bangunan-bangunan tua yang tetap terjaga keberadaannya. Salah satu alasan dimusnahkannya bangunan tua adalah keterbatasan lahan untuk bangunan baru. Dengan pembangunan vertikal masalah pembongkaran bangunan tua karena keterbatasan lahan dapat diminimalisir.